Tu vis en Allemagne et tu veux investir dans l’immobilier en France ? 95 000 Français inscrits au registre consulaire en Allemagne le font déjà. J’investis personnellement depuis les Pays-Bas, et des membres de l’accompagnement IPE le font depuis Allemagne.
Ce guide couvre les spécificités de Allemagne pour chaque étape du parcours.
En bref
- Convention fiscale France-Allemagne : Oui — convention du 21 juillet 1959, modifiée en 2001 et 2015. Pas de double imposition.
- Financement accessible : tous les membres IPE ont obtenu un crédit. Apport de 0 à 10%.
- Décalage horaire : 0 heure.
- Prélèvements sociaux : 7,5%.
- Se former avant d’investir reste le meilleur investissement.
Ce que Allemagne change pour investir en France
Le parcours d’achat est le même pour tous les expatriés. Ce qui change : la convention fiscale, le décalage horaire et les prélèvements sociaux.
| Critère | Depuis Allemagne |
|---|---|
| Convention fiscale | Oui — convention du 21 juillet 1959, modifiée en 2001 et 2015 |
| Devise | EUR (euro) |
| Décalage horaire | 0 heure |
| Prélèvements sociaux | 7,5% |
| Méthode anti-double imposition | Exemption avec progressivité. |
La fiscalité depuis Allemagne
Tes loyers d’un bien situé en France sont imposés en France, peu importe que tu vives en Allemagne. La convention fiscale organise la répartition.
Exemption avec progressivité. L’Allemagne exempte tes revenus immobiliers français de l’impôt allemand, mais les intègre pour calculer ton taux d’imposition global (Progressionsvorbehalt). En pratique : tu paies en France uniquement, et l’impact en Allemagne est marginal.
Côté prélèvements sociaux : En tant que résident allemand affilié à la sécurité sociale allemande (UE), tu bénéficies du taux réduit de 7,5%. Économie : 970€ par an sur 10 000€ de revenus locatifs nets.
Obtenir un crédit immobilier depuis Allemagne
Le pays de résidence ne change rien à l’obtention du financement. C’est une question de méthode. Tous les membres IPE ont obtenu leur crédit avec 0 à 10% d’apport maximum.
Revenus en euros, pays UE à économie solide. Les banques françaises sont très à l’aise avec les dossiers allemands. Profil parmi les mieux reçus.
Ce qui fait la différence
J’ai essuyé 2 refus avant de comprendre que le problème n’était pas mon profil mais ma méthode. Avec le bon dossier et le bon discours, j’ai obtenu mon premier crédit à 10% d’apport, le deuxième à 0%. Le pays de résidence n’est pas le sujet.
Chercher, visiter et signer depuis Allemagne
Aucun décalage. Même fuseau horaire, même devise. Tu es dans les mêmes conditions qu’un investisseur basé en France.
Berlin-Paris en 1h45 de vol (dès 30€), Munich en 1h30, Francfort en 1h15. L’ICE relie aussi Francfort à Paris en 4h. Allers-retours faciles et peu coûteux.
Pour la signature : compromis en signature électronique, acte authentique par procuration via le portail du notaire (gratuit) ou par visio (150-300€). Consulats français à Berlin, Munich, Francfort, Hambourg, Düsseldorf, Stuttgart, Sarrebruck. Délai : 1 à 2 semaines. Mais un vol vers Paris coûte 30 à 80€.
Gérer son bien depuis Allemagne
Gestion directe avec Qalimo, aucun problème. Depuis Berlin ou Munich, tu es à 1h30 de vol de Paris.
Pour les travaux, le suivi par WhatsApp et visio fonctionne depuis Allemagne. Le hack du locataire-superviseur fonctionne quel que soit le pays.
LMNP vs LMP depuis Allemagne
L’Allemagne a un impôt sur le revenu (Einkommensteuer). Tes revenus professionnels allemands comptent dans le calcul LMNP/LMP depuis la loi de finances 2026. Tu restes LMNP si ton salaire allemand dépasse tes loyers français.
Les étapes depuis Allemagne
- Se former pour avoir la méthode d’investissement depuis l’étranger.
- Vérifier la convention fiscale : c’est fait, elle existe et protège contre la double imposition.
- Monter son dossier de financement : 0 à 10% d’apport avec la bonne méthode.
- Configurer ses alertes Leboncoin et Jinka.
- Visiter en visio et faire confirmer par un proche ou un chasseur.
- Signer à distance via le portail du notaire ou au consulat.
- Gérer en direct avec Qalimo.
Investir en France depuis Allemagne, ça se prépare
L’accompagnement IPE m’a donné le cadre pour investir depuis les Pays-Bas. La méthode s’applique depuis Allemagne exactement de la même façon.