Pour mon premier achat, j’ai passé une soirée à publier de fausses annonces sur Leboncoin. Pas pour tromper qui que ce soit : pour trouver le vrai loyer de marché du quartier. À 550€, j’avais 15 réponses en 24h. À 620€, plus grand chose. C’est comme ça que j’ai su que 590€ était le sweet spot pour ce bien.
Calculer la rentabilité d’un bien immobilier depuis Amsterdam sans jamais l’avoir vu en vrai, c’est possible. Mais ça demande de la méthode. Voilà exactement comment je procède.
En bref
- La rentabilité brute est le premier filtre : vise 9 à 10% minimum pour que le projet tienne la route en LMNP.
- Le loyer de marché se vérifie en publiant une fausse annonce Leboncoin et en appelant plusieurs agences locales.
- Simloc est l’outil le plus complet pour simuler une rentabilité nette réaliste.
- Les travaux se chiffrent avant l’offre : un artisan local ou une plateforme comme Habitatpresto peut donner une estimation à distance sur photos.
- Un calcul de rentabilité sans estimer les charges réelles ne vaut rien : taxe foncière, charges de copropriété et vacance locative sont les trois postes qui font basculer un dossier.
Pourquoi la rentabilité brute reste le meilleur filtre rapide
Quand tu regardes 30 annonces par semaine depuis l’étranger, tu n’as pas le temps de faire un calcul complet sur chaque bien. La rentabilité brute est le filtre qui te permet d’éliminer 80% des biens en 30 secondes.
Le calcul est simple :
Formule
Rentabilité brute = (loyer mensuel x 12) / prix d’achat total x 100
Le prix d’achat total inclut le prix du bien, les frais de notaire (7 à 8% dans l’ancien) et les éventuels travaux. Pas seulement le prix affiché.
Personnellement, je ne regarde pas un bien en dessous de 9% de rentabilité brute. En dessous, les charges, la fiscalité et les imprévus mangent le rendement net. C’est mon seuil, pas une règle universelle, mais c’est cohérent avec une stratégie LMNP orientée cash-flow.
Exemple concret : un appartement affiché à 60 000€ avec 5 000€ de frais de notaire et 10 000€ de travaux. Prix total : 75 000€. Pour atteindre 9%, il faut un loyer de 562€/mois. C’est réaliste dans ce secteur ? C’est la seule question qui compte à ce stade.
Comment vérifier le loyer de marché sans se déplacer
C’est le point où la plupart des investisseurs à distance se plantent. Ils prennent le loyer indiqué par l’agent immobilier vendeur, qui a évidemment intérêt à surestimer le potentiel locatif. Voilà comment j’ai fait pour avoir un chiffre fiable.
La méthode de la fausse annonce Leboncoin
Mon expérience
C’est la technique la plus précise que j’aie trouvée, et j’en parle rarement parce qu’elle surprend. Avant de faire une offre, je publie une annonce fictive sur Leboncoin pour un bien similaire dans le même quartier : même surface, même nombre de pièces, même étage approximatif.
Je teste plusieurs prix de loyer sur quelques jours. À un certain prix, les réponses arrivent vite et en nombre. Je monte progressivement jusqu’au prix où les demandes s’arrêtent. Le sweet spot, c’est le loyer le plus haut auquel le bien se loue facilement.
Résultat : une estimation du loyer réel basée sur des candidats locataires réels, pas sur les projections d’un agent. Je ne donne pas suite aux candidats évidemment, mais l’information que j’obtiens est bien plus fiable que n’importe quel outil.
MeilleursAgents pour un ordre de grandeur
MeilleursAgents propose un estimateur de loyer par secteur. C’est une bonne base de départ, mais les données sont parfois en retard sur le marché réel et trop agrégées pour être précises au niveau d’une rue.
Appeler plusieurs agences locales
J’appelle systématiquement 3 à 4 agences de gestion locative dans la ville ciblée en me présentant comme propriétaire cherchant à mettre un bien en gestion. Je leur décris le bien (surface, localisation, état) et je leur demande une fourchette de loyer.
Les agences de gestion ont un intérêt à être réalistes : elles ne veulent pas gérer un bien vide. Leurs estimations sont en général fiables et gratuites à obtenir.
Les annonces de location en cours
Consulter les annonces de biens similaires actuellement en location sur Leboncoin, SeLoger ou PAP donne une fourchette rapide. Attention à ne pas prendre les loyers affichés pour argent comptant : certains biens restent en ligne des semaines parce qu’ils sont surévalués. Les biens qui partent vite sont ceux au bon prix.
Simuler la rentabilité nette avec Simloc
Une fois le loyer de marché validé, j’utilise Simloc pour construire une simulation complète. C’est l’outil le plus complet que j’ai trouvé pour aller au-delà de la rentabilité brute.
Simloc permet d’intégrer :
- Le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux
- Le loyer mensuel et le taux de vacance locative estimé
- Les charges de copropriété et la taxe foncière
- Le régime fiscal (LMNP micro-BIC ou réel)
- Les frais de gestion si tu passes par une agence
La rentabilité nette qui ressort de Simloc est bien plus parlante que la brute. C’est elle qui te dit si le bien génère vraiment du cash-flow positif ou si tu te retrouves à combler un déficit chaque mois.
Estimer les travaux à distance : la difficulté principale
C’est le point le plus difficile à gérer depuis l’étranger. Un bien avec des travaux peut être une excellente opportunité (prix d’achat réduit, meilleure rentabilité, plus-value à terme), mais encore faut-il chiffrer correctement l’enveloppe avant de faire une offre.
Demander un devis avant l’offre
C’est ce que je fais systématiquement. Avant de formuler une offre sur un bien nécessitant des travaux, je contacte un artisan local ou une plateforme comme Habitatpresto pour obtenir une estimation.
La procédure : j’envoie les photos et vidéos du bien (celles fournies par l’annonce ou celles filmées lors de la visite en visio) à un ou deux artisans locaux. Je leur demande une fourchette d’estimation pour les travaux identifiés. C’est souvent gratuit ou peu coûteux à ce stade, et ça me permet d’intégrer une enveloppe réaliste dans mon calcul de rentabilité avant de m’engager.
Mon expérience
Cette étape a failli me sauver une fois : une estimation d’artisan m’a révélé que la remise aux normes électriques d’un bien coûterait 8 000€, ce qui faisait passer la rentabilité brute de 10% à 7,5%. Le bien n’était plus intéressant.
Les postes travaux à ne jamais sous-estimer à distance
Certains travaux sont difficiles à évaluer sur photos et génèrent les mauvaises surprises les plus coûteuses :
- Électricité : une mise aux normes complète coûte entre 3 000 et 10 000€ selon la surface et l’état du tableau.
- Plomberie : les problèmes d’humidité et de canalisation sont souvent invisibles sur des photos.
- Isolation : un DPE F ou G implique souvent des travaux d’isolation conséquents si tu veux louer légalement après 2028.
- Toiture : pour une maison, une toiture à refaire représente entre 8 000 et 25 000€.
Pour comprendre comment un mauvais DPE peut devenir une opportunité d’investissement, consulte le guide complet sur la recherche de bien en tant qu’expatrié qui couvre ce sujet en détail.
Les trois postes de charges à intégrer dès le calcul initial
Un calcul de rentabilité sans les charges réelles est inutile. Ces trois postes sont ceux qui font le plus souvent basculer un dossier.
La taxe foncière
Elle varie énormément selon les communes. Sur certaines villes, elle représente l’équivalent de 1 à 2 mois de loyer. Demande le montant exact au vendeur ou consulte les impôts locaux de la commune sur le site de la DGFiP. Si tu ne peux pas obtenir le montant précis avant l’offre, prévois au minimum un mois de loyer dans ton calcul.
Les charges de copropriété
Demande systématiquement les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien de la copropriété. Ils révèlent les travaux votés à venir et l’état du fonds de travaux. Une copropriété avec des travaux de ravalement ou d’ascenseur prévus peut représenter plusieurs milliers d’euros de charges exceptionnelles.
La vacance locative
Ne calcule jamais sur 12 mois de loyer perçus. Une vacance de 4 à 6 semaines par an est réaliste dans la plupart des marchés. Dans Simloc, j’intègre systématiquement un taux de vacance de 5 à 8% selon la tension locative du secteur.
Le tableau de décision rapide
| Rentabilité brute calculée | Ma décision |
|---|---|
| Moins de 7% | Éliminé immédiatement |
| Entre 7% et 9% | Intéressant uniquement avec travaux à fort potentiel de plus-value |
| 9% à 11% | À creuser : simulation Simloc complète + vérification loyer |
| Au-dessus de 11% | Priorité maximale : approfondir rapidement avant que le bien parte |
Seuils basés sur une stratégie LMNP au réel, marché immobilier français 2024-2026
Apprendre à analyser un bien comme un pro
La méthode d’analyse complète, je l’ai apprise dans l’accompagnement IPE. C’est ce qui m’a permis d’identifier les bons deals depuis l’étranger.
Tu utilises d’autres outils ou méthodes pour évaluer la rentabilité à distance ? Dis-moi en commentaire.