La première question que tout le monde me pose quand je parle de mes deux appartements : « Mais tu as acheté où ? » Comme si la ville était le secret. En réalité, la bonne ville dépend entièrement de ce que tu cherches à faire. Et la réponse change complètement selon que tu veux du cash-flow immédiat, préparer ta retraite, construire un patrimoine ou faire de l’achat-revente.
J’ai investi dans des villes moyennes que je connais personnellement. C’est un avantage, pas une obligation. Voilà comment choisir ta ville selon ton projet.
En bref
- La « meilleure » ville n’existe pas : elle dépend de ton objectif (cash-flow, patrimoine, retraite, achat-revente).
- Le cash-flow positif se construit de trois façons : prix d’achat bas, colocation, ou location courte durée. Chaque levier oriente vers des marchés différents.
- Les grandes métropoles offrent peu de rentabilité brute mais une sécurité patrimoniale et une liquidité élevées.
- Les villes moyennes (50 000 à 200 000 habitants) sont le meilleur compromis rentabilité/tension locative pour un expatrié en location classique.
- Certaines villes à très haute rentabilité comme Saint-Étienne présentent un risque de vacance locative et de stagnation des prix à anticiper.
- Investir dans une ville qu’on connaît réduit le risque à distance, mais ce n’est pas indispensable si on travaille les critères objectifs.
Commencer par définir son objectif, pas par choisir une ville
C’est l’erreur classique : chercher une ville avant d’avoir clarifié son projet. Or quatre stratégies coexistent en immobilier, et elles ne pointent pas vers les mêmes marchés.
Stratégie cash-flow : maximiser le rendement net mensuel
Objectif : que le loyer couvre largement le crédit, les charges et la fiscalité, et qu’il reste quelque chose à la fin du mois. C’est ma stratégie actuelle. Elle impose un seuil de rentabilité brute élevé (9% minimum dans mon cas) et oriente vers des marchés où les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers pratiqués.
Mais le cash-flow ne dépend pas que de la ville. Il dépend aussi du mode d’exploitation du bien. Trois leviers permettent d’atteindre ou d’améliorer un cash-flow positif sur des marchés différents.
Levier 1 : la rentabilité brute par le prix d’achat bas
C’est l’approche la plus directe. Acheter un bien avec un prix d’achat faible par rapport au loyer de marché. Ça oriente vers des villes où le m² est bas : villes moyennes, marchés secondaires, biens avec travaux ou mauvais DPE. C’est ce que je fais sur mes deux appartements. Le calcul est simple, la gestion reste classique.
Levier 2 : la colocation
Un T4 loué en colocation génère souvent 30 à 50% de revenus locatifs supplémentaires par rapport à une location classique au même bien. Sur un marché où la rentabilité brute en location classique plafonne à 6 ou 7%, la colocation peut faire passer le rendement au-dessus de 9 ou 10%.
La contrepartie pour un expatrié : la gestion est plus complexe. Plusieurs locataires, turnover plus fréquent, contrats individuels ou bail unique avec clause de solidarité à bien rédiger. À déléguer impérativement à une agence spécialisée colocation si tu gères depuis l’étranger.
Exemples de villes adaptées à la colocation : Toulouse (forte population étudiante, prix encore accessibles autour de 2 300€/m²), Lille (universités prestigieuses, marché locatif dynamique, quartiers Wazemmes et Moulins à privilégier), Rennes (stabilité économique et tension locative forte), Nancy (rendements nets jusqu’à 8,5% sur les T5, 47 000 étudiants), Rouen (liaison TGV Paris en 1h10, rendements entre 5,5 et 9% en colocation meublée). Attention : dans les villes où les loyers sont encadrés (Paris, Bordeaux, Lille), l’encadrement s’applique aussi à la colocation et peut limiter la rentabilité.
Levier 3 : la location courte durée
Airbnb et les plateformes équivalentes permettent de multiplier les revenus locatifs par 2 à 3 par rapport à une location longue durée classique dans les zones touristiques ou les grandes villes. Un studio loué 600€/mois en longue durée peut générer 1 500 à 2 000€/mois en courte durée bien géré.
C’est une stratégie que j’envisage sérieusement pour une prochaine acquisition. La réserve principale pour un expatrié : la gestion opérationnelle est intense (accueil des voyageurs, ménage, gestion des avis, tarification dynamique). Elle doit être entièrement déléguée à une conciergerie locale, ce qui représente 20 à 30% des revenus. Et la réglementation se durcit : depuis la loi Le Meur de novembre 2024, la location de résidence principale est limitée à 90 jours par an dans plusieurs grandes villes dont Paris, Lyon et Marseille. À vérifier ville par ville avant d’acheter.
Exemples de villes performantes en courte durée : Nice (taux d’occupation de 71%, le plus élevé de France, revenu mensuel moyen autour de 2 350€), Strasbourg (demande stable toute l’année grâce aux institutions européennes, revenus mensuels entre 1 800 et 2 200€ pour un T2), Reims (prix au m² autour de 2 000€, nuitées à 75€, rendement brut pouvant atteindre 11%), Annecy (forte attractivité été/hiver, rentabilité nette de 5 à 7%), Bordeaux (bien qu’avec des règles plus strictes depuis 2024). Pour les villes à forte réglementation comme Paris ou Lyon, le calcul net après contraintes est souvent moins favorable que les chiffres bruts ne le laissent entendre.
Marchés adaptés pour le cash-flow classique en location longue durée : villes moyennes et secondaires à forte tension locative, souvent en dehors des grandes métropoles.
Stratégie patrimoniale : sécuriser et faire croître la valeur
Objectif : construire un patrimoine solide qui prend de la valeur dans le temps, quitte à accepter une rentabilité brute plus faible. La revente dans 15 ou 20 ans doit générer une plus-value significative.
Marchés adaptés : grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes), villes universitaires dynamiques, zones côtières prisées.
Stratégie retraite : générer des revenus complémentaires à terme
Objectif : se constituer un ou plusieurs biens qui seront remboursés au moment du retour en France ou de la retraite, pour générer des revenus locatifs nets sans crédit à rembourser. L’horizon est long (15 à 25 ans), ce qui permet d’accepter une rentabilité brute modérée à condition que le marché soit solide.
Marchés adaptés : villes avec une demande locative structurelle (étudiants, jeunes actifs, retraités), bonne liquidité à la revente.
Stratégie achat-revente avec création de valeur
Objectif : acheter un bien sous-évalué (travaux, mauvais DPE, succession), le remettre en état et le revendre avec une plus-value. La rentabilité locative est secondaire : c’est la marge à la revente qui compte.
Marchés adaptés : villes où le marché est actif et où les biens à rénover restent nombreux. Les villes en gentrification progressive sont idéales. Cette stratégie est plus difficile à mener à distance mais pas impossible avec les bons artisans.
Les grandes métropoles : patrimoine solide, cash-flow difficile
Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes, Montpellier. Ce sont des marchés profonds, liquides, avec une demande locative structurellement forte. Un bien acheté dans ces villes se loue vite, se revend bien et prend de la valeur dans le temps.
Le problème pour une stratégie cash-flow : les prix d’achat au m² sont élevés, ce qui comprime mécaniquement la rentabilité brute. À Paris, difficile de dépasser 3 à 4% brut. À Lyon ou Bordeaux, 4 à 5% dans les meilleurs cas.
Pour un expatrié qui cherche du rendement net positif dès le départ, ces marchés sont difficiles à faire fonctionner sans un apport conséquent ou sans optimisation fiscale poussée. En revanche, pour une stratégie patrimoniale ou retraite, ils restent pertinents.
Les villes moyennes : le meilleur compromis pour un expatrié
C’est là que j’ai investi, et c’est le type de marché que je recommande en priorité pour une stratégie cash-flow à distance. Les villes entre 50 000 et 200 000 habitants offrent souvent le meilleur équilibre entre rentabilité et tension locative.
Les caractéristiques à chercher :
- Présence d’un bassin d’emploi stable (industrie, services, administration, hôpital)
- Population étudiante significative ou en croissance
- Taux de vacance locative faible (vérifiable sur les données INSEE ou auprès des agences locales)
- Prix au m² permettant d’atteindre 8 à 10% de rentabilité brute
- Marché suffisamment actif pour garantir une revente dans des délais raisonnables
Quelques exemples concrets issus des classements 2024-2025 : Mulhouse (prix autour de 1 380€/m², rendement brut fréquemment autour de 8%, proximité Suisse et Allemagne, forte demande étudiante et industrielle), Le Mans (prix accessibles, attractivité touristique autour du circuit, présent dans les tops Airbnb en 2023), Limoges (marché stable, prix bas, bonne demande locative étudiante), Clermont-Ferrand (université dynamique, prix compétitifs, rendements en location saisonnière intéressants), Caen, Béziers. Ce ne sont pas des recommandations d’achat : chaque ville a ses quartiers à privilégier et ses zones à éviter.
Les villes à très haute rentabilité : attention à ce qu’il y a derrière
Certaines villes affichent des rentabilités brutes de 12 à 15%, ce qui fait briller les yeux. Saint-Étienne est souvent citée comme l’exemple le plus extrême : prix au m² autour de 1 420€, rendement brut supérieur à 8,5%, avec des studios meublés de 25m² qui se louent environ 540€/mois dans les quartiers à forte demande étudiante comme Bellevue ou Carnot-Couriot. D’autres villes comme Roubaix (prix inférieurs à 2 300€/m², rendement brut jusqu’à 7%), Montluçon, Vierzon ou Saint-Quentin affichent des rendements supérieurs à 11%.
Le revers : ces marchés présentent souvent des risques spécifiques qu’il faut intégrer dans le calcul.
| Risque | Impact concret |
|---|---|
| Déclin démographique | Demande locative en baisse sur le long terme |
| Vacance locative élevée | Périodes sans loyer plus fréquentes et plus longues |
| Stagnation ou baisse des prix | Pas de plus-value à la revente, parfois moins-value |
| Qualité du parc locatif dégradée | Profils locataires plus fragiles, risque d’impayés plus élevé |
| Liquidité faible | Délais de revente longs si tu dois sortir rapidement |
Données indicatives, à vérifier marché par marché selon les quartiers ciblés
Ce n’est pas une règle absolue : certains investisseurs font d’excellents résultats à Saint-Étienne ou dans des marchés similaires, en ciblant les bons quartiers et les bons profils de biens. Mais à distance, gérer un bien dans un marché à risque élevé est plus difficile. C’est un paramètre à peser sérieusement.
Faut-il investir dans une ville qu’on connaît ?
Mon expérience
J’ai investi dans des villes que je connais personnellement. C’est un vrai avantage : je connais les quartiers, les dynamiques locales, les zones à éviter. Je peux évaluer une annonce avec un contexte que des chiffres seuls ne donnent pas.
Mais ce n’est pas indispensable. Un marché inconnu peut être travaillé sérieusement à distance avec les bons outils et les bonnes sources. Ce qui change, c’est la quantité de travail de due diligence à fournir.
Si tu investis dans une ville que tu ne connais pas, voilà ce que je ferais en priorité :
- Appeler 3 à 4 agences de gestion locative locales pour avoir leur lecture du marché
- Consulter les données de tension locative sur le site du gouvernement (observatoires locaux du logement)
- Rejoindre des groupes Facebook ou forums d’investisseurs locaux pour avoir des retours terrain
- Planifier un déplacement sur place avant l’offre si l’enjeu financier le justifie
Le critère souvent oublié : la facilité de gestion à distance
Un expatrié a une contrainte supplémentaire par rapport à un investisseur qui habite en France : tout se gère à distance. Ce critère doit peser dans le choix de la ville.
Une ville avec un tissu d’agences de gestion locative dense et compétitif facilite la délégation. Une ville isolée ou avec peu d’opérateurs locaux complique la gestion et réduit tes options si ton gestionnaire actuel te déçoit.
Le tableau récapitulatif par type de projet
| Objectif | Type de marché adapté | Rentabilité brute visée | Risque principal |
|---|---|---|---|
| Cash-flow | Villes moyennes, tension locative forte | 9% et plus | Vacance locative |
| Patrimoine | Grandes métropoles, zones côtières | 3 à 5% | Rendement net faible à court terme |
| Retraite | Villes universitaires, demande structurelle | 5 à 7% | Évolution du marché sur 20 ans |
| Achat-revente | Marchés actifs, biens à rénover | Variable | Dépassement du budget travaux |
| Très haute rentabilité | Marchés secondaires (ex. Saint-Étienne) | 12% et plus | Déclin démographique, faible liquidité |
Fourchettes indicatives, marché immobilier français 2024-2025
Tableau récapitulatif : villes et stratégies adaptées
| Ville | Prix moyen au m² | Rentabilité brute indicative | Stratégie(s) adaptée(s) | Point d’attention |
|---|---|---|---|---|
| Paris | ~9 400€ | 3 à 4% | Patrimoine | Loyers encadrés, LCD limitée à 90j/an |
| Lyon | ~4 400€ | 3 à 6% | Patrimoine, retraite | Loyers encadrés, LCD réglementée |
| Bordeaux | ~4 000€ | 4 à 5% | Patrimoine, retraite | Réglementation LCD durcie depuis 2024 |
| Nantes | ~3 000€ | 4 à 5% | Patrimoine, retraite | Marché stable, forte demande étudiante |
| Nice | ~5 000€ | 5 à 7% | LCD, patrimoine | Taux d’occupation 71% (le plus élevé de France) |
| Marseille | ~3 000€ | 5 à 8% | Cash-flow, colocation, LCD | Sélection fine du quartier et de la copropriété indispensable |
| Toulouse | ~2 300€ | 5 à 7% | Colocation, retraite | Forte demande étudiante (Airbus, universités) |
| Strasbourg | ~3 000€ | 5 à 7% | LCD, retraite | Demande stable toute l’année (institutions européennes) |
| Lille | ~3 000€ | 5 à 7% | Colocation, retraite | Loyers encadrés, quartiers Wazemmes et Moulins à privilégier |
| Rennes | ~3 500€ | 5 à 6% | Colocation, retraite | Stabilité économique, tension locative forte |
| Reims | ~2 000€ | 7 à 11% | Cash-flow, LCD | Nuitées LCD attractives grâce au tourisme du champagne |
| Rouen | ~2 200€ | 6 à 9% | Cash-flow, colocation | TGV Paris en 1h10, 44 900 étudiants |
| Nancy | ~1 800€ | 7 à 8,5% | Cash-flow, colocation | 47 000 étudiants, rendements nets élevés sur T5 |
| Mulhouse | ~1 380€ | 7 à 9% | Cash-flow, colocation, LCD | Proximité Suisse/Allemagne, marché en rénovation urbaine |
| Le Mans | ~1 600€ | 8 à 10% | Cash-flow, LCD | Attractivité touristique (circuit), bonne tension locative |
| Clermont-Ferrand | ~1 700€ | 7 à 9% | Cash-flow, colocation | Université dynamique, prix encore compétitifs |
| Roubaix | ~1 800€ | 7 à 9% | Cash-flow, achat-revente | Marché en mutation, vacance sur parc ancien non rénové |
| Saint-Étienne | ~1 420€ | 8,5% et plus | Cash-flow (pur rendement) | Faible plus-value, vacance locative à anticiper, liquidité limitée |
| Annecy | ~5 500€ | 5 à 7% net LCD | LCD | Zone tendue, autorisation préalable pour résidence secondaire |
Prix et rentabilités indicatifs, moyennes observées 2024-2025. Variations importantes selon les quartiers. Sources : Manda, Lybox, Mon Chasseur Immo, AirDNA.
Choisir la bonne ville, c’est la moitié du travail
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