Quand j’ai commencé à m’intéresser à l’investissement locatif depuis Amsterdam, la fiscalité m’a fait peur. Trop de sigles, trop de règles qui semblaient changer selon le pays, trop de risques d’erreur. J’ai mis du temps à comprendre que le système fiscal français est en réalité plutôt favorable pour les expatriés qui investissent en LMNP, à condition de connaître les bons leviers.
En bref
- Tes loyers d’un bien situé en France sont toujours imposés en France, même si tu vis à l’étranger.
- Le LMNP au régime réel est presque toujours le meilleur choix pour un expatrié : l’amortissement peut ramener ta base imposable à zéro pendant la phase de détention.
- Depuis la loi de finances 2025 (applicable aux ventes à partir du 15 février 2025), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : le régime réel reste avantageux, mais la stratégie de sortie doit être anticipée.
- En tant que résident européen, tu bénéficies d’un taux de prélèvements sociaux de 7,5% au lieu de 17,2%.
- La convention fiscale France-Pays-Bas évite la double imposition : tu ne paies pas deux fois.
- Depuis la loi de finances 2026, tes revenus professionnels étrangers sont pris en compte pour éviter le basculement en LMP : bonne nouvelle pour les expatriés en Europe, à condition de pouvoir le justifier.
- La déclaration se fait en ligne depuis l’étranger avec un formulaire spécifique non-résidents.
Le principe de base : tu paies des impôts en France sur tes loyers français
Peu importe où tu vis, les revenus générés par un bien immobilier situé en France sont imposés en France. C’est le principe de territorialité. Que tu sois à Amsterdam, Dubaï ou Singapour, tes loyers français restent soumis à l’impôt français.
Ce que ça ne signifie pas : payer deux fois. Les conventions fiscales internationales organisent précisément la répartition de l’imposition entre ton pays de résidence et la France. Dans la grande majorité des cas, tu paies en France et tu n’as rien de plus à payer dans ton pays de résidence sur ces mêmes revenus.
Louer nu ou meublé : une différence fiscale fondamentale
C’est le premier choix qui structure toute ta fiscalité locative.
En location nue, tes revenus sont catégorisés comme revenus fonciers. Tu as le choix entre le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% sur tes loyers bruts) et le régime réel foncier (déduction des charges réelles).
En location meublée, tes revenus entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Tu peux opter pour le micro-BIC (abattement de 50%) ou le régime réel. C’est ce régime, le LMNP au réel, qui est de loin le plus avantageux pour un expatrié investisseur.
Le LMNP au régime réel : pourquoi c’est presque toujours le meilleur choix
J’utilise le régime réel sur mes deux appartements, et c’est la décision fiscale la plus importante que j’ai prise.
Le micro-BIC expliqué simplement
En micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50% sur tes loyers bruts. Si tu encaisses 10 000€ de loyers dans l’année, ta base imposable est de 5 000€. Aucune comptabilité à tenir, aucune charge à justifier.
Le problème : cet abattement forfaitaire ne tient pas compte de ta situation réelle. Si tu as un crédit en cours, des travaux, une taxe foncière élevée et des charges de copropriété, tes charges réelles dépassent souvent largement 50% de tes loyers. Tu paies alors plus d’impôts qu’au régime réel.
Ma situation
Je suis au régime réel sur mes deux biens, je déclare mes revenus locatifs en France chaque année depuis les Pays-Bas, je bénéficie du taux de prélèvements sociaux à 7,5%, et mes loyers français n’ont aucun impact notable sur ma fiscalité néerlandaise. Voilà comment tout ça fonctionne.
Le régime réel et l’amortissement : le levier principal, avec une nouveauté 2025
Au régime réel, tu déduis toutes tes charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurance PNO, frais de comptabilité. Mais le levier le plus puissant est l’amortissement.
L’amortissement te permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de ton bien, comme si celui-ci se dépréciait comptablement. En pratique, le bâti s’amortit sur 25 à 30 ans. Sur un bien acheté 150 000€ (valeur bâti hors terrain, soit environ 85%), l’amortissement annuel représente environ 4 250 à 5 100€ déductibles.
Résultat concret sur tes revenus locatifs : sur 10 000€ de loyers annuels, après déduction des charges réelles et de l’amortissement, la base imposable tombe souvent à zéro. Tu ne paies pas d’impôt sur tes revenus locatifs, légalement, pendant de nombreuses années.
Attention cependant : la loi de finances 2025, entrée en vigueur le 15 février 2025, a modifié les règles à la revente. Désormais, les amortissements que tu as déduits pendant toute la durée de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, le prix d’acquisition fiscal est diminué du montant total des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable lors de la vente. Cette règle s’applique à toutes les ventes conclues après le 15 février 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date.
Ce que ça change dans la pratique : le LMNP au régime réel reste très avantageux pendant la phase de détention. L’avantage fiscal se déplace simplement de la revente vers les années de location. Et la stratégie la plus efficace pour neutraliser cet impact reste la détention longue durée : l’exonération totale de plus-value s’applique toujours après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
C’est pour ça que le régime réel reste quasi systématiquement recommandé dès qu’on a un crédit en cours ou des travaux à déduire, en intégrant dès l’achat l’horizon de détention dans sa stratégie.
Comment passer au régime réel
Il faut d’abord s’immatriculer auprès de l’INPI (formulaire en ligne, gratuit) pour obtenir un numéro SIREN en tant que loueur meublé. Ensuite, opter pour le régime réel dans ta première déclaration. Ce choix est irrévocable pendant deux ans, renouvelable.
Pour la comptabilité, j’utilise Amarris Immo. Ils proposent deux formules : j’ai pris l’offre Solo. En pratique, j’ajoute moi-même mes dépenses, revenus et charges tout au long de l’année sur leur plateforme. À la fin, ils me donnent exactement quoi reporter sur ma liasse fiscale 2033. Pas besoin de maîtriser la comptabilité — il suffit de suivre leur process. La liasse fiscale 2033 doit être déposée avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Mon expérience avec Amarris Immo
C’est la solution que j’utilise pour mes deux biens. L’offre Solo me convient parfaitement parce que je préfère garder la main sur la saisie de mes données. Leur plateforme est claire, et le résultat final (la liasse fiscale prête à déclarer) m’enlève toute la charge mentale de la comptabilité LMNP. D’autres solutions existent — Indy, JD2M, ou un comptable spécialisé — mais Amarris est celle que je recommande pour un expatrié autonome.
Les taux d’imposition pour les non-résidents
En tant que non-résident, tes revenus locatifs français sont soumis à un taux minimum de 20% jusqu’à 29 315€ de revenus nets imposables, et 30% au-delà (barème 2025).
Il existe cependant une option avantageuse : le taux moyen. Si ton taux moyen d’imposition en France (calculé en incluant l’ensemble de tes revenus mondiaux comme si tu étais résident) est inférieur au taux minimum de 20%, tu peux demander l’application de ce taux moyen. Pour les expatriés avec des revenus étrangers élevés, cette option est souvent moins favorable. Mais pour les profils avec des revenus modérés, elle peut réduire significativement l’imposition.
Les prélèvements sociaux à 7,5% : l’avantage des expatriés européens
C’est l’un des avantages fiscaux les moins connus des expatriés en Europe, et l’un des plus significatifs.
En France, les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) au taux global de 17,2%. Pour les résidents français, c’est automatique. Pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale dans un autre État de l’Union Européenne, de l’EEA ou en Suisse, ce taux est réduit à 7,5%.
Concrètement : en tant que résident aux Pays-Bas affilié au système de sécurité sociale néerlandais, je bénéficie du taux à 7,5% sur mes revenus locatifs français. Sur 10 000€ de revenus locatifs nets, c’est une économie de 970€ par rapport au taux plein. Année après année, c’est significatif.
Pour en bénéficier, il faut joindre à ta déclaration une attestation prouvant ton affiliation à un régime de sécurité sociale européen (formulaire S1 ou attestation de ta caisse d’assurance maladie locale).
La convention fiscale France-Pays-Bas : pas de double imposition
La France a signé des conventions fiscales avec environ 130 pays pour éviter qu’un même revenu soit imposé deux fois. La convention France-Pays-Bas suit le principe général : les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien, soit la France.
Aux Pays-Bas, la méthode appliquée est celle de l’exemption avec progressivité : tes loyers français sont pris en compte pour calculer ton taux d’imposition néerlandais global, mais tu ne paies pas d’impôt néerlandais dessus. En pratique, l’impact sur ma fiscalité aux Pays-Bas est nul ou très marginal.
Pour les expatriés dans des pays sans convention fiscale avec la France, le risque de double imposition est réel. Dans ce cas, consulter un spécialiste en fiscalité internationale avant d’investir est indispensable.
Le piège du basculement LMNP vers LMP : la règle a changé en 2026
C’est le risque que peu d’expatriés connaissent, et les règles ont significativement évolué avec la loi de finances 2026.
Pour rappel, tu restes en LMNP si tes loyers annuels sont inférieurs à 23 000€ OU inférieurs à tes autres revenus professionnels. Si ces deux conditions sont dépassées simultanément, tu bascules en LMP avec des conséquences lourdes : cotisations sociales TNS sur tes revenus locatifs et comptabilité plus complexe.
L’ancien piège des expatriés
Jusqu’à récemment, l’administration fiscale française appliquait une lecture restrictive : seuls les revenus professionnels imposés en France étaient pris en compte dans la comparaison. Résultat : un expatrié avec un salaire de 80 000€ aux Pays-Bas mais aucun revenu professionnel français basculait automatiquement en LMP dès que ses loyers dépassaient 23 000€, même si ses revenus étrangers étaient largement supérieurs.
Ce que change la loi de finances 2026
La loi de finances pour 2026 a corrigé cette asymétrie. Désormais, les revenus professionnels mondiaux sont pris en compte pour déterminer si tes recettes locatives sont prépondérantes. Si ton salaire aux Pays-Bas dépasse tes loyers français, tu restes LMNP même si tes loyers dépassent 23 000€.
Cette évolution est une très bonne nouvelle pour les expatriés en Europe et dans les pays ayant un impôt sur le revenu comparable au système français. Elle sécurise la situation de nombreux investisseurs qui risquaient un basculement en LMP uniquement parce que leurs revenus professionnels étaient imposés à l’étranger.
Le point de vigilance qui reste
La protection ne s’applique que si tes revenus étrangers sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans ton pays de résidence. Il faut pouvoir le justifier : avis d’imposition néerlandais, tax return, attestation fiscale. Sans preuve, l’administration peut ne pas retenir ces revenus dans le calcul.
Pour les expatriés dans des pays sans impôt sur le revenu (Dubaï, certains pays du Golfe), la situation reste plus risquée : si tes revenus locatifs dépassent 23 000€ et que tu n’as pas de revenus professionnels taxés comparables à l’IR, le basculement en LMP reste possible.
Dans tous les cas, si tu te rapproches du seuil de 23 000€ de loyers annuels, consulter un comptable LMNP spécialisé non-résidents reste indispensable avant de franchir la limite.
La déclaration de revenus locatifs depuis l’étranger
La déclaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr, même depuis les Pays-Bas. Les non-résidents utilisent le formulaire 2042 NR (Non-Résidents) complété par la liasse fiscale 2033 pour le régime réel.
Le délai de déclaration pour les non-résidents est spécifique et généralement décalé par rapport aux résidents : il faut vérifier chaque année sur le site des impôts la date limite applicable aux non-résidents (généralement fin mai ou début juin).
Points pratiques à ne pas oublier : indiquer ton pays de résidence et ton numéro d’identification fiscale étranger, joindre l’attestation de sécurité sociale européenne pour bénéficier du taux 7,5%, et conserver tous les justificatifs de charges déductibles.
La plus-value immobilière pour un expatrié
Si tu revends un bien, la plus-value réalisée est imposée en France au taux de 19% pour les non-résidents, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent : exonération totale au-delà de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Depuis la loi de finances 2025 (applicable aux ventes à partir du 15 février 2025), les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition fiscal est réduit du montant total des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable. Plus tu as détenu le bien longtemps et amorti, plus l’impact peut être significatif à la revente.
La stratégie la plus efficace pour atténuer cet effet : la détention longue durée. Les abattements pour durée de détention restent inchangés et s’accumulent à partir de la 6ème année. Une exonération totale reste possible après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Par ailleurs, seuls les amortissements effectivement déduits (et non les amortissements reportés n’ayant pas réduit d’impôt) sont concernés par la réintégration.
Exception importante pour les résidents européens : un abattement exceptionnel de 150 000€ sur la plus-value nette peut s’appliquer lors de la première cession d’une résidence en France sous certaines conditions. À vérifier avec un notaire avant la vente.
Face à la complexité croissante de la fiscalité LMNP à la revente, consulter un comptable spécialisé LMNP non-résidents avant toute cession est fortement recommandé.
La fiscalité LMNP, ça se comprend avant d’investir
Régime réel, amortissement, taux 7,5% : les bonnes décisions fiscales représentent des milliers d’euros d’économies. C’est l’un des volets clés de l’accompagnement IPE que j’ai suivi.