Tu vis en États-Unis et tu veux investir dans l’immobilier en France ? Bonne nouvelle : c’est tout à fait possible, et 160 000 Français inscrits au registre consulaire en États-Unis le prouvent. J’investis personnellement depuis les Pays-Bas, et des membres de l’accompagnement IPE le font depuis États-Unis.
Ce guide couvre les spécificités de États-Unis pour chaque étape du parcours : convention fiscale, financement, gestion à distance et signature.
En bref
- La France et États-Unis ont signé une convention fiscale : Oui — convention du 31 août 1994, modifiée en 2004 et 2009. Pas de double imposition sur tes loyers français.
- Le financement est accessible depuis États-Unis : tous les membres IPE ont obtenu un crédit, quel que soit leur pays de résidence. Apport de 0 à 10% avec la bonne méthode.
- Décalage horaire États-Unis-France : 6 à 9 heures.
- Prélèvements sociaux sur tes loyers français : 17,2%.
- Se former avant d’investir reste le meilleur investissement, quel que soit ton pays de résidence.
Ce que États-Unis change (et ne change pas) pour investir en France
Le parcours d’achat est le même pour tous les expatriés. Ce qui change depuis États-Unis : la convention fiscale, le décalage horaire, la devise et les prélèvements sociaux.
| Critère | Depuis États-Unis |
|---|---|
| Convention fiscale | Oui — convention du 31 août 1994, modifiée en 2004 et 2009 |
| Devise | USD (dollar américain) |
| Décalage horaire | 6 à 9 heures |
| Prélèvements sociaux | 17,2% |
| Méthode anti-double imposition | Crédit d’impôt. |
La fiscalité depuis États-Unis : convention fiscale et prélèvements
Tes loyers d’un bien situé en France sont imposés en France, peu importe que tu vives en États-Unis. C’est le principe de territorialité. La convention fiscale France-États-Unis organise la répartition pour éviter la double imposition.
Crédit d’impôt. Les États-Unis imposent les revenus mondiaux de leurs résidents (et citoyens). La France impose tes loyers français. Pour éviter la double imposition, les US accordent un crédit d’impôt (foreign tax credit) pour l’impôt payé en France. En pratique, tu ne paies pas deux fois, mais tu dois déclarer dans les deux pays.
Côté prélèvements sociaux : Les États-Unis ne font pas partie de l’UE, de l’EEA ni de la Suisse. Tu es soumis au taux plein de 17,2% de prélèvements sociaux sur tes revenus locatifs français. Sur 10 000€ de revenus nets, ça représente 1 720€ au lieu de 750€ pour un résident européen.
Obtenir un crédit immobilier depuis États-Unis
Le pays de résidence ne change rien à l’obtention du financement. C’est une question de méthode, pas de géographie. Tous les membres de l’accompagnement IPE ont obtenu leur crédit, quel que soit leur pays de résidence, avec un apport de 0 à 10% maximum.
Les revenus en USD sont bien perçus par les banques françaises (devise forte). Le profil « expatrié aux US » est connu des pôles non-résidents.
Ce qui fait la différence
J’ai essuyé 2 refus avant de comprendre que le problème n’était pas mon profil mais ma méthode. Avec le bon dossier et le bon discours, j’ai obtenu mon premier crédit à 10% d’apport, le deuxième à 0%. Le pays de résidence n’est pas le sujet.
Chercher, visiter et signer depuis États-Unis
Un décalage significatif. Quand il est 9h à Paris, il est 3h du matin à New York et minuit à Los Angeles. La fenêtre de communication avec les agents français se limite à ta fin de journée (leur matin). Les alertes Leboncoin du matin français arrivent pendant ta nuit.
Paris est à 7-8h de vol de New York (dès 300€ A/R), 11h de Los Angeles. Un déplacement combiné demande plus de planification qu’en Europe.
Pour la signature, le compromis se fait en signature électronique depuis États-Unis sans aucune difficulté. Pour l’acte authentique, tu peux passer par une procuration via le portail sécurisé du notaire (gratuit), une procuration notariée par visio (150 à 300€), ou un passage au consulat. Consulats français à New York, Los Angeles, San Francisco, Houston, Chicago, Miami, Atlanta, Boston, Washington. Délai de rendez-vous variable : 2 à 4 semaines selon la ville. La procuration notariée par visio est souvent plus rapide.
Gérer son bien et les travaux depuis États-Unis
La gestion directe reste possible si tu es sur la côte Est (6h de décalage) en étant réactif en fin de journée. Depuis la côte Ouest (9h), une agence digitale comme Manda ou Homepilot est fortement recommandée pour les urgences.
Pour les travaux, le suivi par WhatsApp et visio fonctionne depuis États-Unis. Le hack du locataire-superviseur que j’ai utilisé pour mon premier bien fonctionne quel que soit ton pays de résidence.
Le piège LMNP vs LMP depuis États-Unis
Les États-Unis ont un impôt sur le revenu (fédéral + state). Tes revenus professionnels américains comptent dans le calcul LMNP/LMP depuis la loi de finances 2026. Tu restes LMNP tant que ton salaire US dépasse tes loyers français.
Les étapes dans l’ordre depuis États-Unis
- Se former pour avoir la méthode d’investissement depuis l’étranger.
- Vérifier la convention fiscale France-États-Unis : c’est fait, elle existe et protège contre la double imposition.
- Monter son dossier de financement : 0 à 10% d’apport avec la bonne méthode, quel que soit le pays.
- Configurer ses alertes Leboncoin et Jinka (adapter au décalage horaire).
- Visiter en visio et faire confirmer par un proche ou un chasseur en mission ponctuelle.
- Signer à distance via le portail du notaire ou au consulat de États-Unis.
- Gérer ou déléguer selon le décalage horaire.
Investir en France depuis États-Unis, ça se prépare
L’accompagnement IPE m’a donné le cadre pour investir depuis les Pays-Bas. La méthode s’applique quel que soit ton pays de résidence : financement, fiscalité, gestion à distance.