Tu vis à Luxembourg et tu veux investir dans l’immobilier en France ? 38 000 Français inscrits au registre consulaire à Luxembourg le font déjà. J’investis personnellement depuis les Pays-Bas, et des membres de l’accompagnement IPE le font depuis Luxembourg.
Ce guide couvre les spécificités de Luxembourg pour chaque étape du parcours.
En bref
- Convention fiscale France-Luxembourg : Oui — convention du 1er avril 1958, modifiée en 2006 et 2009. Pas de double imposition.
- Le financement est accessible : tous les membres IPE ont obtenu un crédit, quel que soit le pays. Apport de 0 à 10% avec la bonne méthode.
- Décalage horaire : 0 heure.
- Prélèvements sociaux sur tes loyers français : 7,5%.
- Se former avant d’investir reste le meilleur investissement.
Ce que Luxembourg change pour investir en France
Le parcours d’achat est le même pour tous les expatriés. Ce qui change : la convention fiscale, le décalage horaire et les prélèvements sociaux.
| Critère | Depuis Luxembourg |
|---|---|
| Convention fiscale | Oui — convention du 1er avril 1958, modifiée en 2006 et 2009 |
| Devise | EUR (euro) |
| Décalage horaire | 0 heure |
| Prélèvements sociaux | 7,5% |
| Méthode anti-double imposition | Exemption avec progressivité. |
La fiscalité depuis Luxembourg
Tes loyers d’un bien situé en France sont imposés en France, peu importe que tu vives à Luxembourg. La convention fiscale organise la répartition.
Exemption avec progressivité. Le Luxembourg exempte tes revenus immobiliers français de l’impôt luxembourgeois, mais les prend en compte pour calculer ton taux d’imposition sur tes autres revenus. En pratique : tu paies en France uniquement.
Côté prélèvements sociaux : En tant que résident luxembourgeois affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise (UE), tu bénéficies du taux réduit de 7,5%. Économie : 970€ par an sur 10 000€ de revenus locatifs nets par rapport au taux plein.
Obtenir un crédit immobilier depuis Luxembourg
Le pays de résidence ne change rien à l’obtention du financement. C’est une question de méthode. Tous les membres IPE ont obtenu leur crédit avec 0 à 10% d’apport maximum.
Revenus en euros, pas de risque de change, pays UE à hauts revenus. Les banques françaises traitent les dossiers luxembourgeois sans difficulté. Le profil « expatrié Luxembourg » est l’un des plus favorables.
Ce qui fait la différence
J’ai essuyé 2 refus avant de comprendre que le problème n’était pas mon profil mais ma méthode. Avec le bon dossier et le bon discours, j’ai obtenu mon premier crédit à 10% d’apport, le deuxième à 0%. Le pays de résidence n’est pas le sujet.
Chercher, visiter et signer depuis Luxembourg
Aucun décalage. Même fuseau horaire, même devise. Tu es dans les mêmes conditions qu’un investisseur basé en France, à quelques kilomètres de la frontière.
Luxembourg-Paris en 2h10 de TGV ou 1h de vol. Tu peux visiter des biens dans le nord et l’est de la France sans difficulté. Metz est à 1h, Nancy à 1h30.
Pour la signature : compromis en signature électronique, acte authentique par procuration via le portail du notaire (gratuit) ou par visio (150-300€). Ambassade de France à Luxembourg-Ville. Délai de rendez-vous court. Mais Luxembourg est à 2h10 de TGV de Paris : autant se déplacer pour signer.
Gérer son bien depuis Luxembourg
Gestion directe avec Qalimo, aucun problème. Depuis Luxembourg-Ville, tu es à 2h10 de TGV de Paris. C’est presque de la gestion locale.
Pour les travaux, le suivi par WhatsApp et visio fonctionne parfaitement depuis Luxembourg. Le hack du locataire-superviseur fonctionne quel que soit le pays.
Le piège LMNP vs LMP depuis Luxembourg
Le Luxembourg a un impôt sur le revenu. Tes revenus professionnels luxembourgeois comptent dans le calcul LMNP/LMP depuis la loi de finances 2026. Tu restes LMNP même au-delà de 23 000€ de loyers si ton salaire luxembourgeois est supérieur.
Les étapes depuis Luxembourg
- Se former pour avoir la méthode d’investissement depuis l’étranger.
- Vérifier la convention fiscale : c’est fait, elle existe et protège contre la double imposition.
- Monter son dossier de financement : 0 à 10% d’apport avec la bonne méthode.
- Configurer ses alertes Leboncoin et Jinka.
- Visiter en visio et faire confirmer par un proche ou un chasseur en mission ponctuelle.
- Signer à distance via le portail du notaire ou au consulat.
- Gérer en direct avec Qalimo.
Investir en France depuis Luxembourg, ça se prépare
L’accompagnement IPE m’a donné le cadre pour investir depuis les Pays-Bas. La méthode s’applique depuis Luxembourg exactement de la même façon.